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民商事案例

商品房预售合同纠纷案件

 原告沈某某起诉蒋某某、张某某称:某某年2月25日,原告沈某某向原浙江某某房地产开发有限公司购买开发预售的商住房,并签订了一纸《商住房销售合同》,合同明确规定了商住房的位置为坐落某区某北路2—11地块,商店南起第一间、附(一)间共二间二层楼房,圆顶屋顶和南起第九间第十间连接车库朝南第二间车库房地产,即现某区某北路第151、153号处的商住房,商住房的价款双方已按间数一次性议定总价款计币1180000元,并包括水、电、管道、管线等费用。签约后,原告已按约分期支付了该商住房的全部价款,该单位也于转年将上述房产交付原告使用并结清购房款。但因该单位当时称没有领取正式发票而一直没有开具正式发票给原告,也未尽提供相关凭证等义务,致使原告未能及时办理该商住房的权属登记手续。原告认为,原被告之间的商住房交易价格是按间数包括其它款项一次性议定,并据此签订商住房销售合同的,并已按约履行付款义务,双方之间的商住房买卖关系事实清楚,被告不予协助办理已构成违约,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及有关法律规定,被告应承担违约责任,作为该公司股份投资人的两被告,对该公司被吊销执照后仍负有清算还债及处理遗留事项的义务。故请求:1、确认本案的商品房买卖关系有效;2、要求被告协助办理前述房地产的权属登记手续,并承担应负费用和逾期办理的违约责任(暂算一年计人民币127440元);3、本案的诉讼费全部由被告承担。

    被告张某某要求本律师代理此案,通过本律师的调查了解,本律师建议蒋某某、张某某提起反诉:一、原告未付清全部房款,致使卖方无法开具正式销售发票,责任在原告。原告诉称原被告之间的商住房交易价格是按间数包括其他款项,一次性议定不是事实。合同明确载明房屋面积为暂测面积,如暂测面积与房地产登记机关实际测定面积有差异的,以房地产登记机关实测面积为准,这说明原告所购房屋一是按面积计算,而不是按套计算;二是购房面积不是按暂测面积而是按实测面积计算。原告所购的房屋经产权登记机关实际测定:第一层建筑面积为78.16㎡,比暂测面积超4.96㎡;第二层建筑面积为150.32㎡,比暂测面积超18.8㎡;车库建筑面积36.34㎡,比暂测面积超3.97㎡。按合同约定的价格计算成本,原告应补交购房款101191.14元。原公司多次通知原告交房款遭拒,经有关部门多次协调亦未果。由于原告不交足购房款,致使原公司无法开具正式销售发票。二、原告未按合同约定的期限分期支付购房款,应承担违约责任。合同约定:原告应在签订合同之日付50%,按暂测房价118万计算,应付59万元。而原告在合同签订次日付30万元,逾期23天付20万元,逾期27天付8万元;打桩完工日付10%,计11.8万元,原告逾期93天付11.8万元;二层结顶日付15%,计17.7万元,原告逾期129天付17.7万元;房屋竣工交付时付10%,计11.8万元,原告逾期75天付5万元。按房屋实际面积计算,还应付给原公司101191.14元逾期1670天至今未付,原告逾期付款依法应承担违约责任。三、合同也没有约定原公司开具正式销售发票的时间。原公司在整个合同履行过程中没有违约行为,更谈不上承担违约责任。故反诉请求:1、要求反诉被告偿付房屋面积差价款人民币101191.14元;2、支付每期逾期支付购房款的违约金(此项诉讼请求蒋某某、张某某以损失不太为由撤回)。

    法院经审理后认为:原公司与沈某某签订的商住房销售(实为预售)合同系双方真实意思表示,内容也不违反法律规定,该合同应当认定为有效,双方均应按合同约定的内容全面履行。原公司由于已被注销,作为该公司的两股东即本案被告依法负有相应的清算责任,包括本案商住房预售合同项下的合同义务。本案争议的是房价款的计算方法,是按间数一次计算,还是按实测面积进行计算。原告主张合同第四条已经载明房价款的总额,第五条关于面积差异如何处理的条款与上述约定明显矛盾故而自然不生效的理由不能成立。因为商品房预售合同中,先按暂测面积约定房屋的预售价格,然后按实测面积结算房价款比较符合预售的交易习惯,两者之间并不矛盾,因此本案应当认定原告尚欠原公司购房款101191.14元。原告起诉要求被告开具房屋销售发票并协助办理权属登记手续的前提应当是付清购房款,其在没有付清购房款的情况下,请求被告协助办理权属登记手续理由不足,要求被告承担逾期办理权属登记的违约责任自然不能得到支持。同样,原告主张依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖的标的物为尚未建成的,自房屋交付使用之日起90日内”的规定,要求被告承担逾期办理权属证书的违约责任的理由也不能成立,因为该解释的前提是因出卖人的原因而无法办理,本案在由于原告未付清房款的情况下,被告当然有权拒绝协助办理权属登记手续。被告反诉要求原告付清购房款的反诉请求成立,本院予以支持。虽然合同对原公司开具正式发票、协助原告办理权属登记手续等内容没有作出约定,但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条的规定,开具房屋销售合同的从给付义务,对此两被告也应当全面履行,具体履行时间应当确定在原告付清房款的同时。对于原告起诉要求被告承担办理房产登记手续的费用,因为合同对该项费用的负担没有约定,根据商品房买卖的交易习惯,该项费用应当由购房户自己承担。对于两被告撤回其反诉要求沈某某承担逾期付款违约金的反诉请求,理由正当,本院予以准许。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定,判决如下:

    一、原告(反诉被告)沈某某与原浙江某某房地产开发有限公司于某某年2月25日签订的商住房销售合同有效;

    二、原告(反诉被告)沈某某在本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)蒋某某、张某某房屋面积差价款计人民币101191.14元;

    三、被告(反诉原告)蒋某某、张某某在收到原告(反诉被告)沈某某支付的房屋面积差价款的同时开具给原告(反诉被告)沈某某房屋正式发票,并协助原告(反诉被告)沈某某办理房产登记手续,有关费用由原告(反诉被告)沈某某负担;

    四、驳回原告(反诉被告)沈某某的其余诉讼请求。

    本案至此终结。

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